Donazione immobiliare

La donazione è un vero e proprio contratto. Essa è il metodo che si deve utilizzare se un soggetto (detto “donante“) intende regalare qualcosa a un altro soggetto (detto “donatario“): si può trattare di denaro o di beni in natura. Dall’altro lato il beneficiario della donazione non dovrà corrispondere alcunché al donante. Poiché una volta conclusa è di norma irrevocabile, per la donazione è essenziale è la forma del contratto: deve essere conclusa sotto il controllo del notaio per atto pubblico alla presenza di due testimoni.

Effetti

Nella donazione è possibile inserire apposite clausole (c.d. “condizioni” o “oneri”) per soddisfare alcune specifiche esigenze (p.e. ti dono questa casa con l’onere di prestarmi assistenza).

Assai comune è la donazione di un immobile con riserva di usufrutto a vantaggio del donante: ciò significa che il donante si spoglia anticipatamente della proprietà del bene trattenendo per sé l’usufrutto, che si estinguerà automaticamente al momento della morte (o al termine stabilito); il donante che si è riservato l’usufrutto avrà il godimento del bene (p.e. potrà viverci o riscuotere eventualmente l’affitto) ma ne sopporterà anche le spese ordinarie e le eventuali imposte.

La donazione è un atto soggetto a revocazione solo per alcune cause tassative di natura etico-sociale. In particolare, può essere revocata:

• per ingratitudine del donatario: cioè qualora il donatario abbia commesso atti particolarmente gravi nei confronti del donante o del suo patrimonio;

• per sopravvenienza di figli: cioè qualora il donante abbia figli o discendenti ovvero scopra di averne successivamente alla donazione.

Ladonazione fatta a legittimaridel donante è considerata dalla legge un anticipo di eredità: ciò significa che, al momento della morte del donante, essa dovrà essere imputata alla quota riservata.

Tutela degli eredi legittimari

La donazione è un atto “a rischio”, che può pregiudicare la successiva circolazione dei beni donati o l’ottenimento di un finanziamento garantito dal bene donato.

La legge, infatti, tutela alcune categorie di familiari (legittimari), riservando agli stessi una quota di eredità (legittima) anche contro una volontà del defunto espressa in una donazione. Questi soggetti sono i discendenti (figli e nipoti), gli ascendenti (genitori, nonni, e così via) e il coniuge: se le donazioni, pur sempre valide ed efficaci, al momento della morte del donante dovessero risultare lesive dei diritti di un legittimario, questo potrà agire in giudizio per renderle inefficaci (azione di riduzione).

La tutela del legittimario, inoltre, può coinvolgere anche terzi che abbiano acquistato diritti dal donatario (comprese le banche che per la concessione di un mutuo abbiano ricevuto in garanzia un immobile oggetto di donazione). Infatti, qualora il donatario non abbia beni sufficienti per soddisfare le eventuali pretese del legittimario, si potrà chiedere la restituzione del bene all’acquirente stesso (azione di restituzione), il quale avrà la facoltà di liberarsi con il versamento di una somma corrispondente.

I legittimarinon possono rinunciare al loro diritto di agire in giudizio, finché colui della cui eredità si tratta è ancora in vita, neanche prestando il loro assenso alla donazione; solo quando il donante sarà morto, potranno prestare acquiescenza alla donazione compiuta.

 

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